רווח הון ממכירת נכס המגורים שלך
אם הנך אזרח/תושב אמריקאי שמכר לאחרונה, או שוקל למכור את ביתו, המאמר הבא הוא בשבילך. על פי חוקי המס בישראל, אם אתה בעל דירה יחידה מזכה בישראל, אתה עשוי להיות פטור בתנאים מסוימים ממס שבח (מס רווח הון) בישראל. בארה"ב שיטת הפטור היא מעט שונה, ולכן הפטור בישראל לאו דווקא מזכה בפטור דומה בארה"ב, מה שאומר שיתכן מצב שבו תיווצר לך חבות מס ל-IRS בארה"ב בגין מכירה זו. יש כמה דרישות שיש לעמוד בהן בכדי שניתן יהיה להחריג את רווח ההון בדוח המס שלך, ולא תצטרך לשלם בגינו מס בארה"ב.
העברת נכס המגורים לבן/בת זוג או לבן/בת זוג לשעבר
בדרך כלל, אם העברת את ביתך (או את חלקך בבית בבעלות משותפת) לבן/בת הזוג או לבן/בת הזוג לשעבר במסגרת הסדר גירושין, רואים בהעברה כאילו בוצעה ללא רווח או הפסד, ואין לדווח על העברה במסגרת דוח המס. עם זאת, לכלל זה קיים חריג אחד. אם בן/בת הזוג שלך הם אינם תושבי/אזרחי ארה"ב, יש לחשב רווח או הפסד מהעברה ויש לדווח עליה במסגרת דוח המס. במקרה כזה, המבחנים המתוארים בהמשך חלים לגביך.
רקע כללי אודות הזכאות לפטור מרווח הון במכירת נכס המגורים שלך
חוקי המס בארה"ב מכירים בחשיבות הבעלות על נכס המגורים שלך בכך שהוא מאפשר לך לא לכלול רווח בעת מכירת הבית הראשי שלך. אם יש לך רווח הון ממכירת הבית הראשי שלך, אתה עשוי להיות זכאי להחריג עד 250,000 $ מהרווח הזה מההכנסה החייבת במס שלך, או עד 500,000 $ מהרווח הזה אם הנך מגיש דוח מס משותף עם בן/בת הזוג שלך. באופן כללי, כדי להיות זכאי להטבה הזו, עליך לעמוד בשני מבחנים - מבחן הבעלות וגם מבחן השימוש. הנך זכאי להטבה אם נכס המגורים שנמכר שימש כביתך הראשי וכן היה בעלותך לאורך תקופה מצטברת של לפחות שנתיים מתוך חמש השנים שקדמו לתאריך מכירתו. ניתן לעמוד במבחן הבעלות ובמבחן השימוש בתקופות שונות של שנתיים. עם זאת, עליכם לעמוד בשני המבחנים במהלך תקופת 5 השנים המסתיימת בתאריך המכירה. ככלל, אינך זכאי לקבלת ההטבה אם ניצלת אותה במכירת בית אחר במהלך השנתיים שקדמו לתאריך מכירת ביתך.
עליכם לדווח על מכירת הבית גם אם הרווח מהמכירה אינו זכאי להטבה ואינו מוביל לחבות במס.
ההטבה חלה רק על נכס המגורים העיקרי שלך
הנך זכאי לממש את ההטבה, בין אם במלואה ובין אם בחלקה (ראה בהמשך), רק במכירת נכס מגורים שהוא בית המגורים/הבית העיקרי שלך. לכל אדם יש רק בית עיקרי אחד בכל עת. במידה ואתה בעלים של נכס מגורים אחד והנך מתגורר רק בו, אז הנכס הזה הוא הבית העיקרי שלך. אם אתה הבעלים או גר ביותר מבית אחד, יש להחיל מבחני שובר-שוויון בהתאם לעובדות ולנסיבות כדי לקבוע איזה נכס הוא הבית העיקרי שלך.
מבחן הבעלות
אם היית הבעלים של נכס המגורים במשך לפחות 24 חודשים (שנתיים) מתוך חמש השנים האחרונות שקדמו לתאריך המכירה, הנך עומד בדרישת מבחן הבעלות. עבור זוג נשוי המגיש דוח מס משותף, מספיק שרק בן זוג אחד יעמוד בדרישת מבחן הבעלות.
מבחן השימוש
במידה והשתמשת בנכס המגורים כבית העיקרי שלך במשך 24 חודשים לפחות מתוך חמש השנים הקודמות לתאריך המכירה, הנך עומד בדרישת מבחן המגורים. 24 חודשי המגורים (730 יום) יכולים להתרחש בכל זמן במהלך התקופה של 5 השנים, ואין דרישה שהשימוש יהיה ברציפות. בשונה מדרישת מבחן הבעלות, על כל אחד מבני הזוג שמגישים דוח מס במשותף לעמוד בדרישת מבחן השימוש באופן אינדיבידואלי בכדי להיות זכאי להטבה במלואה.
האם הנך זכאי לפטור חלקי של רווח ההון?
אם אינך עומד במבחני הזכאות, במקרים מסוימים הנך עדיין יכול להיות זכאי להטבה של החרגת רווח הון חלקי. הנך יכול לעמוד בזכאות להחרגה חלקית אם הסיבה העיקרית למכירת הבית שלך הייתה שינוי במקום העבודה, בעיה בריאותית או אירוע בלתי צפוי אחר. צור איתנו קשר למידע נוסף.
